아파트하자소송 시스템

하자란 흠이 있다는 것인데, 아파트 하자는 크게 계약내용(설계도면)과 달리 시공된 것과 시공 잘못으로 건축물로서의 통상의 품질을 갖추지 못한 것(부실시공) 2가지로 나눌 수 있다.
전자는 사용검사 전의 하자로서 눈에 보이지 않는 하자이며 전문적인 검토 없이는 발견하기가 어려운데, 이는 하자보수가 불가능한 것이 대부분이어서 보수를 받을 수는 없고 손해배상을 받아야 한다. 후자는 사용검사 후의 하자로서 일반적으로 생활에 불편을 느끼는 하자이며 보수를 받거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받아야 한다.
위 2가지의 하자 중 사용검사 전의 하자가 통계적으로 보아 60% 이상을 차지하는데, 이 사용검사 전의 하자까지 손해배상을 받아야 완전한 하자보수라 할 수 있다.
다시 말하면 하자가 있다는 것은 단순히 물건에 흠이 있다는 것이 아니라 목적물이 그 대가로 지급한 것만큼의 가치를 갖지 못한다는 것을 의미한다.
예를 들어 100원에 10개의 물건을 샀는데, 8개만 공급되었고 공급된 8개에 1원씩 들여 수리를 해야 할 흠이 있다면 공급된 물건의 실제 가치는 72원이다.
2개가 부족한 것은 사용검사 전의 하자에 해당하고 1원씩 수리가 필요한 것은 사용검사 후의 하자에 해당한다.
이때 8개를 모두 수리하여도 80원의 가치밖에 되지 않고 부족한 2개의 값인 20월을 돌려받아야 제대로 된 하자보수를 받는 것이 된다.
그러나 일반적으로 시행사나 시공사는 사용검사 전의 하자는 그 존재 자체를 인정하려고 하지 않기 때문에 이는 하자소송을 거치지 않고서는 배상받기 힘들다고 보아야 한다.
따라서 시행사나 시공사가 생활에 불편이 생기는 하자를 성실하게 보수하여 주고 있다고 하더라도 하자소송이 필요하다고 할 수 있다.

집합건물(하나의 건물에 수개의 소유권이 존재하는 건물)에 관한 일반법인 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률(이하 “집합건물 법”이라 한다.)과 공동주택(아파트)의 근거 법률인 주택법(2016.08.부터는 하자보수를 포함한 주택관리 부분은 공동주택관리법으로 분리되어 공동주택관리법이 적용됨, 이하 주택법과 공동주택관리법을 합하여 “주택법등”이라 한다.)이 함께 적용된다. 분양자(시행사)의 하자보수 및 하자보수에 갈음하는 손해배상책임은 집합건물 법에, 입주자 대표회의의 권한 및 보증인의 책임은 주택법등에 그 근거가 있다.

보증인에 대한 보증금 청구는 입주자 대표회의가(입주자도 가능)할 수 있고, 시행사·시공사에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구는 입주자(구분소유자)가 할 수 있다. 보통은 구분소유자가 시행사에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 입주자 대표회의에 양도하여 입주자 대표회의가 시행사·시공사에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 보증인에 대한 보증금 청구권을 함께 행사한다.

시행사(하자보수에 갈음하는 손해배상)와 보증인(보증금)이다.
다만 시행사가 무자력이면 시공사에 대하여서도 소를 제기할 수 있다.
2013.6.13. 이후 분양되는 집한건물부터 적용되는 집한건물법 개정 법률(이하 “신법”이라고도 한다.) 시공사의 책임과 제척기간의 규정으로 개정 전 법률(이하 “구분”이라고 한다.) 과 크게 달라졌는데, 시행사가 무자력인 경우 구법 하에서는 입주자가 시행사에 대한 채권자로서 시행사가 시공사에 대하여 가지는 도급인의 수급인에 대한 하자담보추급권을 대위행사하여야 했으나, 신법 하에서는 채권자대위권을 행사하지 않고 입주자가 직접 시공사에 대하여 하자보수에 갈음아는 손해배상청구소송을 제기할 수 있다.

제척기간이란 권리를 행사할 수 있는 기간을 의미하는 것으로 권리행사를 하지 않은 채 제척기간이 경과하면 권리는 절대적으로 소멸한다.
하자소송을 제기할 수 있는 기간에 관하여 구법에서는 특별한 제척기간의 규정이 없었기 때문에 민법에 따라 10년의 제척기간이 적용되었다.
그러나 2013.6.13. 이후 분양한 집합건물부터 적용되는 신법에서는 제척기간을 하자의 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년으로 구분하여 규정하고 있다.
그러므로 위 기간 내에 하자보수청구권을 행사하지 않으면 청구권이 소멸되고 만다.
권리행사의 방법은 소송을 제기할 수도 있고, 소송을 제기하지 않고서 이행 최고를 하는 방법으로 할 수도 있는데. 시행사나 시공사에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 구분소유자에게 귀속되는 재산권으로서 입주자 대표회의가 이를 행사할 수 없으므로 권리행사는 구분소유자들이 시행사나 시공사에 직접 행사하거나 입주자대표회가 구분소유자들로부터 채권양도를 받아 이를 행사하여야 한다.
그리고 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하기 위하여서는 먼저 하자를 발견하여야 하므로 전문적인 조사기관에 의한 하자조사가 필수적이라고 보아야한다.
구법이 적용되는 때에도 주택법에서 1-10년차 하자에 관한 규정이 있었으나 이는 하자의 발생기간이기 때문에 그 기간 내에 하자가 발생한 것을 입증할 수 있으면 10년의 제척기간내에 이를 행사하면 되고 하자의 통지도 입주자 대표회의가 구분소유자들로부터 채권양도를 받음이 없이 독자적으로 하여도 되며 또 전문적인 하자조사를 거치지 않아도 괜찮았으나 신법하에서는 완전히 다르게 되었다.

( * 1심 소요기간은 보통 1-2년, 항소심은 8개월-1년 정도 걸린다. )

하자소송을 하기 위하여서는 감정비가 세대 당 8만원-10만원 정도 등 상당한 소송비용이 소요되는데, 아파트에서는 하자소송비용으로 사용할 수 있는 명목의 돈이 비축되어 있지 않고 각 구분소유자들로부터 소송비용을 각출하는 것도 쉽지 않기 때문에 일반적으로 하자소송은 법률사무소에서 소송비용을 대납하여 진행하고 승소금을 받은 후에 이를 정산하는 방식으로 한다.