자주하는 질문

논란의 여지가 있기는 하지만, 제척기간을 도과하였다면 보증금 수령도 불투명합니다.
‘하자보수보증’은 보증사고 즉, 보수의무자가 보수의무를 제대로 하지 아니하였을 때에 보증금 지급 의무가 발생하는 이른바 보험입니다.
법에서 하자담보책임기간을 단기로 변경하였기 때문에 제척기간 내에 보수청구를 하지 않았다면 사업주체의 보수 의무는 없어집니다.
따라서 보증사고도 발생하지 않는다고 보는 것이 타당합니다.

하자소송을 제기하였더라도 하자보수를 하면 그 보수한 하자는 소송에서 하자로 감정되지 않기 때문에 손해배상 대상에서도 제외됩니다. 따라서 하자소송을 제기하였다고 하여 시행사나 시공사측에서 하자보수를 중단할 이유는 없습니다.
그러므로 채권양도를 철회하지 않으면 하자보수를 중단하겠다는 의사표시는 하자소송을 취하하라는 협박입니다.(채권양도를 철회하는 것은 소송취하의 효과가 발생합니다.)
소송을 취하할 것인지 여부는 당사자의 선택의 문제이나, 통상 하자보수가 문제되는 항목은 수개 정도임에 비하여 소송을 통하여 손해배상을 청구하는 하자의 항목은 수백개임을 고려하여 수백개 항목의 하자보수(하자보수에 갈음하는 손해배상)를 모두 포기하더라도 현재 불편을 주고 있는 몇 몇 하자의 보수를 받는 것이 유리한지 여부를 잘 살펴서 판단하여야 할 것입니다.

하자보수 관련 변호사 선정은 공동주택관리법 상의 경쟁 입찰 적용대상이 아니므로 자유롭게 수의계약 가능합니다.

철근콘크리트 구조물의 특성상 입주 후 1~2년 사이에 80~90%의 하자가 발생합니다. 따라서 5, 10년차 하자도 현재까지 발생한 하자는 처리하는 것이 합리적이며, 하자는 개별 하자마다 별개의 소송물로써 별개로 처리 가능하므로 최초 청구 당시 후에 발생한 하자는 청구 이후에 발생하였다는 점을 입증하여 추가로 보수를 받거나 손해배상금, 보증금 등을 수령하여 보수할 수 있습니다.

불편함의 정도에 따라 주거로서의 통상 요구되는 성능에 미달한다고 평가되는 경우에는 도면대로 시공하였다 하더라도 하자로 인정받을 여지가 있습니다.

하자감정시에는 세대를 일일이 방문하여 전수조사를 하므로 각자 집의 하자 양상에 따라 다른 하자보수금이 책정됩니다.

하자보수에 갈음하는 손해배상 소송의 목적은 하자를 치유하는 금전을 수령하는데에 있으므로 판결금 수령 당시의 구분소유자가 판결금을 수령하는 것이 법의 취지에 부합한다고 할 것입니다. 만일 양도시에 이 점에 관한 합의가 있었다면 합의에 따르면 되는데, 합의가 없었다면 판결금 수령 당시의 구분소유자에게 지급되어야 한다는 대법원판결이 있습니다.

일반적으로 전문적인 하자진단을 하지 않고 합의를 하는 경우에는 일정한 하자리스트를 작성하고 그 중 보수를 할 부분과 금전으로 보상하거나 숙원사업을 시행하는 것으로 보수를 대신하는 부분 등을 정하여 합의를 합니다. 이 경우 발췌되는 하자리스트는 많아도 수십개 정도입니다.
이 때 하자의 60%를 차지하는 도면대비 미시공, 변경시공은 하자리스트에 포함되지 않습니다.
소송을 하는 경우에는 먼저 전문적인 하자조사를 실시하는데 통상 수백 개의 항목이 하자로 발췌됩니다.
모든 하자에 대한 성실한 보수 및 손해배상이 이루어진다면 합의가 시간적, 비용적 측면에서 당연히 유리합니다.
그러나 만약 위에서 설명한 바와 같이 당연히 보수의무가 있는 하자를 보수하여 주고 약간의 숙원사업을 하여 주는 대가로 미시공, 변경시공을 포함하여 나머지 모든 하자에 대하여 포기하는 합의가 된다면 아파트측에 매우 불리한 합의입니다.
시간이 오래 걸리고 비용이 다소 소요되더라도 전문적인 하자조사를 거쳐서 이를 기초로 합의를 하거나 소송을 통하여 제대로 된 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받는 것이 일반적으로는 유리하다고 할 것입니다.

공동주택관리법 시행령에서는 시행사의 하자보수가 끝난 때에는 전유부분은 구분소유자가, 공용부분은 입주자대표회의가 각 담보책임 종료확인서를 작성하도록 하고 있으면서 입주자 1/5 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의에서 공용부분에 관한 담보책임 종료확인서의 작성을 위한 의결할 수 없도록 규정하고 있습니다.
그러나 입주자대표회의가 채권양도를 받아서 합의하는 경우는 하자보수청구권이 입주자로부터 입주자대표회의로 이전되었기 때문에 입주자대표회의는 입주자들의 승인 없이 자유로이 합의를 할 수 있습니다.(다만 채권양도 자체가 입주자대표회의가 하자보수청구를 효율적으로 할 수 있도록 하기 위한 것이므로 입주자대표회의에서는 입주자들을 위하여 선량한 관리자의 주의의무로 합의에 임할 의무가 있다고 할 것입니다.)

기본적으로 집합건물법에서 기산일 이전, 이후(사용검사 전, 후)에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 구분소유자에게 부여하였으며 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결에 의하면 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고 있고 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 구분소유자만이 갖고 있지 입주자대표회의가 갖고 있는 고유권한이 아닙니다.
모든 하자보수청구에 분양자와 시공자가 성실하게 응하지 아니하여 일부 하자는 보수비를 받아 직접 하자보수를 하여야 할 경우가 생길뿐더러, 성실하게 응한다 하여도 성질상 대부분 보수보다는 손해배상의 대상이 되는(우리법원은 하자가 경미하고 보수에 과도한 비용이 소요될 경우에는 하자보수가 아닌 시공비 차액 상당의 손해배상을 인정하고 있음) 부분은 입주자대표회의가 대신 행사해줄 수 없습니다. 따라서 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 빠짐없이 행사하기 위해서는 구분소유자들이 직접 이 권리를 행사하거나, 채권양도를 통하여 입주자대표회의가 대표로 행사하도록 해야합니다.

1차적으로 집합건물법상 분양자(분양계약서 상의 매도인)가 구분소유자에게 하자담보책임을 부담하며, 관리형 토지신탁 계약 등으로 분양되어 분양계약서 상에 신탁계약이 종료되는 경우 분양자의 지위를 면책적 포괄적으로 승계한다는 내용이 있는 경우에는 신탁계약 종료시 위탁자가 하자담보책임을 부담합니다. 또한 보증인은 하자보수보증계약 상의 채무자로 사용검사일(기산일) 이후 발생한 하자에 대한 하자보수 책임을 부담하며, 도면과 다르게 시공된 부분(기산일 이전 발생 하자, 사용검사 전 하자)에 대해서는 분양자가 변제 자력이 없는 경우에 시공자가 분양자의 하자담보책임을 직접 구분소유자에게 부담합니다.

2013. 6. 19. 이전에 분양된 아파트는 사용검사일로부터 10년의 기간 내에 하자담보추급권을 행사하여 하자보수를 받거나 이에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있었으나 하자담보책임에 관하여 규율하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 ‘집합건물법’)이 개정되어 2013. 6. 19.이후 분양된 아파트에는 개정 집합건물법이 적용되어 각 공종별로 2, 3, 5, 10년의 하자처리 제척기간의 적용을 받습니다. 제척기간은 기간의 중단 및 정지가 없으므로 반드시 사용검사일(임시사용검사가 있다면 임시사용검사일)로부터 각 공종별 제척기간 내에 하자보수의무자들에게 권리행사를 하여야 합니다(집합건물법 제9조, 제9조의 2 참조)