복잡한 아파트 하자소송, 제대로 진행하려면

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이정은의 하자 이야기(6)

이정은수석변호사/법무법인 해강

“우리 아파트는 하자가 제대로 처리되지 않고 있다. 인근의 옆 단지는 소송을 시작했다. 우리 아파트도 소송을 검토해 보고 있다. 그런데 과연 소송을 시작하고 최종 판결까지 얼마나 걸리는가. 입주민들은 어떤 불편을 감수해야 하는가.”

최근 입주한 아파트의 입주민들이 이런 질문을 많이 한다. 

먼저 아파트 하자소송의 절차를 살펴봐야 한다. 아파트 하자소송은 일반적인 민사소송 절차와 같이 소장 접수로 시작된다. 소장 접수 전 아파트 측에서는 입주민들의 채권양도 절차를 거치고 입주민들의 채권을 양도받은 입주자대표회의가 원고가 된다. 원고가 된 입대의는 우리 아파트에 하자가 있음에도 피고(분양자, 시공자)가 보수의무를 이행하지 않았거나 제대로 하지 않아 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 한다는 내용으로 소장을 제출한다. 

또한 통상 소송을 시작하기 전 우리 아파트에 얼마나 많은 하자가 있는지 파악해야 한다. 이를 위해 하자 예비진단을 한다. 이를 통해 적출된 하자항목별 하자현황을 토대로 소장을 작성한다. 

우리 아파트의 하자에 대한 구체적인 증거 및 손해액의 입증은 소송 과정에서 진행한다. 피고인 시행사 및 건설사(분양자 및 시공자)의 답변서가 제출되면 본격적으로 하자소송의 가장 중요한 절차인 감정 절차가 시작된다. 

법원에서 지정한 객관적인 감정인이 아파트 하자를 감정한다. 감정인은 모든 하자현장을 조사하고 난 후 수백 쪽에 달하는 감정보고서를 법원에 제출한다. 감정인의 보고서를 토대로 원고와 피고 간 2~3회 이상의 공방을 벌이게 되고 이후 법원의 판결이 있게 된다. 통상적으로 소장 접수 시부터 제1심 판결선고일까지 1년에서 2년 정도의 기간이 소요된다. 물론 아파트의 규모나 특히 문제 되는 하자에 대한 다툼이 심한 정도에 따라 가감될 수 있다.

아파트 하자 사건의 가장 중요한 절차는 바로 하자 감정 절차다. 법원에서는 감정 절차에 특별한 문제가 없는 한 원고가 주장하는 항목이 하자로 인정되는지 여부 및 하자로 인정된다면 손해배상금의 액수 등을 감정인의 보고서를 토대로 결정하기 때문이다. 


감정은 원고의 감정신청→법원의 감정인 지정과 감정료 내역서 제출→감정료 납부→감정인의 도면 분석→감정인의 (아파트) 현장조사→감정보고서 작성 및 제출의 순으로 진행된다. 법원 감정인은 아파트 공용부분에 관해서는 당연히 조사하는 것이고, 세대별 전유부분에 관해서도 하자 있는 모든 세대를 조사하는 전수조사를 한다. 그 이유는 모든 하자에 대해 이를 직접 확인해야 정확한 감정이라 할 수 있기 때문이다. 

하자 항목에 따라 샘플조사를 하는 경우도 있다. 아파트의 경우 동일한 시공자가 동일한 시기에 건축하기 때문에 적어도 미시공, 변경시공은 모든 아파트에 공통적인 하자가 된다. 

예를 들어 욕실 등 타일이 시공된 부분에 타일 부착강도 부족의 의심이 있을 때는 이를 시험해 보거나 타일 뒤채움(유기질 접착제, 시멘트와 모르타르 등) 부족 여부를 검사해 기준에 미달하는 경우 하자로 인정할 수 있다. 그러나 이미 준공돼 입주민들이 거주하고 있는 상황에서 모든 세대의 타일을 뜯어내어 부착강도를 시험하는 것은 현실상 불가능한 것이다. 그러므로 하자소송 통례상 위와 같은 항목은 샘플 세대를 선정해 시험하고 이를 전체에 적용하는 방법을 인정하고 있다. 

이처럼 하자 조사를 위해 법원 감정인이 아파트의 공용부분과 전유부분을 전수조사해 보고서를 작성하는 만큼 하자소송은 다른 소송보다는 기본적으로 시일이 소요될 수밖에 없다. 또한 각 세대에 감정인이 방문하고 또 샘플세대로 선정되면 조사를 위해 하자부분을 일부 뜯어내는 파괴조사를 실시하기에 번거로울 수 있다. 

그래도 위와 같은 절차를 거쳐야만 공정하고 객관적인 자료를 확보할 수 있다. 또한 이를 토대로 분양자와 시공자를 상대로 명확한 하자대상을 밝히고 법원의 판결을 끌어낼 수 있다. 즉, 감정은 하자를 확실하게 해결하기 위한 절차임을 상기해야 한다. 

 

법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0059/052-221-4900 

 

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)