아파트 하자소송 중 긴급보수 하려면 ‘이것’부터 해야

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이정은의 하자 이야기(5) 

이정은수석변호사/법무법인 해강

아파트 하자소송은 시간이 소요된다. 소송 기간에 긴급보수를 하면 하자의 증거를 없애는 것 같고, 소송이 끝날 때까지 놔두자니 불편한 상황이다. 하자소송 중에는 하자보수를 하면 안 될까. 

올여름에 있었던 사례다. 올해는 유난히 장마가 길었다. 한 달 이상이나 지속되는 장마 기간에 생각지도 못한 누수가 발생하는 경우가 있다. 아파트 누수는 다양한 양상으로 나타난다. 창호로부터 외부의 빗물이 들어오는 경우도 있고, 외벽으로부터 물이 새 나와 벽지가 모두 젖어 곰팡이가 생기기도 한다. 욕실, 주방 등에서 물이 새는 경우도 있다. 대량의 물에 노출되는 장마철에는 특히 누수가 발생하기 쉬운데 누수가 일어나면 생활에 불편한 부분이 이만저만이 아니다. 

그런데 우리 아파트는 현재 하자소송 진행 중이다. 소송이 끝난 뒤 판결금을 수령해 보수하자니 시간이 소요돼 벽지 및 내부가 손상되는 등 계속된 피해가 예상된다. 이런 경우 어떻게 해결하는 것이 좋을까.

누수뿐만 아니라 긴급한 하자의 경우에는 불편함을 감내하는 것보다 먼저 선보수를 실행해 계속되는 피해를 막을 수 있다. 하자보수업체가 현장 사진, 견적서, 영수증 등의 증거를 충분히 확보한 채 선보수를 하게 한다. 이후 이를 법원 감정단계에서 반영해 소정의 보수비를 인정받을 수 있도록 조치해야 한다. 

감정인 및 재판부에서는 자체적으로 선보수한 하자에 대해 시공사가 손해배상 책임을 져야 하는 시공상 하자인지 여부, 보수비가 적정한지 여부, 담보책임기간 내 발생한 하자인지 여부를 선보수비의 인정요건으로 보고 있다. 따라서 이러한 근거 자료들을 잘 확보했는지에 따라 선보수비 인정여부가 달라질 수 있다. 

자체적으로 보수업체를 선정할 때 위의 요건에 맞춰서 근거 자료를 확보할 수 있는지가 의심스럽다면 분양자 및 시공사에 직접 긴급보수요청을 할 수도 있다. 대부분의 분양자 및 시공사는 소송 진행 중이라는 이유로 하자보수를 기피할 여지도 있다. 그러나 감정인 현장조사 전에 보수가 완료된 하자는 감정인 현장 조사 시 하자에서 제외될 것이기 때문에 반드시 하자보수를 중단해야 할 이유는 없다. 

즉, 분양자 및 시공사에서 긴급보수를 한 부분은 어차피 법원감정단계에서 하자항목에서 제외돼 이 부분에 대한 분양자 및 시공사는 손해배상의무에서 벗어나게 되는 것이다. 그러므로 분양자 및 시공사의 입장에서도 시공상 하자가 분명하다면 소송 중이라도 보수를 하는 것이 더 나은 경우도 있다. 


소송 중이라도 하자보수의무자인 분양자와 시공사로부터 보수를 받거나 혹은 분양자와 시공사가 보수를 해 주지 않아 자체적으로 보수업체를 선정해 보수를 할 때도 마찬가지다. 분양자와 시공사에게 일단 보수 청구를 하는 것이 증거를 확보하기 위해서도 필요한 경우도 있다. 

간혹 분양사와 시공사에 소송 중에 하자보수를 요구하면 특히 각 세대 전유부분 하자를 보수해 주는 조건으로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 사건의 채권양도철회를 요구하는 경우가 있다. 이때 주의해야 한다.

소송에서 청구하고 있는 하자보수금은 전유부분뿐 아니라 공용부분 중 전유세대의 지분에 해당하는 하자보수금 및 전유부분 중에서도 보수가 불가능한 하자(미시공 등 사용검사 전 하자)가 포함돼 있다. 그러므로 무분별하게 채권양도 철회를 한다면 전유부분 사용검사 후 하자를 보수받기 위해 나머지 하자보수청구 권리까지 모두 포기하게 되는 것이다. 그러므로 보수의 대상이 된 하자에 대한 보수 내지는 해당 부분에 관한 손해배상청구권만을 포기하는 것으로 하자보수의무자와 조율해야 한다. 

뜻하지 않게 대규모의 보수공사가 필요할 경우 전문가의 협조를 받아 보수업체를 입찰을 통해 미리 선정해 놓은 후 판결금이 회수될 때 보수비를 지급하는 방법 등의 합리적인 대안을 모색해야 한다. 

이처럼 소송 중이라도 긴급한 하자에 관해서는 구제방법이 있으므로 분양사와 시공사를 대상으로 가장 합리적이고 최적의 하자보수 및 손해배상 방법을 모색하는 것이 현명하다. 

 

법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0059/052-221-4900 



출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)