‘미시공, 오시공, 변경시공’ 눈에 안 보이는 하자 더 심각

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이정은의 하자 이야기(4)

이정은 수석변호사/법무법인 해강

아파트 하자와 관련된 최근 기사를 보자. 경기도의 신축 아파트 공사와 관련된 내부고발이 있었다. 조사해 보니 건물 공사는 60% 이상 진행됐는데, 기둥과 기둥 사이에 들어가는 보강용 철근을 덜 넣은 것이 확인됐다고 한다. 시공사 측은 건물 안전에는 문제가 없다고 주장했다. 입주한 새 아파트에서 문제가 생긴 곳도 있다. 새 아파트에서 철근 다발과 활처럼 휘어진 녹슨 철근이 외벽 밖으로 튀어나왔다는 것이다. 이곳 역시 시공사들은 공사를 마무리하면서 빼야 하는 자투리 철근이 튀어나온 것이라며 안전에는 문제가 없다는 입장이다.

이러한 아파트에 사는 입주민들은 어떤 심정일까. 생활의 근간인 우리 집이 과연 안전한가에 대한 불안감이 든다. 위의 사례와 같이 철근 부족 혹은 불량철근이 들어가는 것은 다소 극단적인 형태의 미시공 혹은 변경시공이라 할 것이다. 

아파트 하자소송을 진행해 보면 우리가 직접 눈으로 ‘잘못됐다’고 알 수 있는 하자는 사실상 그 비율이 적은 편이다. 전체 하자의 절반 이상은 눈으로 확인할 수 없는 부분에 대한 하자가 주를 이룬다. 대표적인 것이 바로 미시공, 오시공, 변경시공이다.

아파트의 하자는 크게 나누면 사용검사 전 하자와 사용검사 후 하자가 있다. 사용검사란 건축물의 완공 이후에 건물을 사용·수익할 수 있도록 관할청에서 승인하는 절차를 말한다.

주택법과 공동주택관리법에서는  건물을 사용해도 좋다는 승인이 난 이후에 발견된 하자에 관해 특별히 규정하고 있다. 시공사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하도록 규정하고 있다. 

반면 구분소유자들에게는 사용승인 이후에 발생하는 하자에 관해서는 항목을 정해 일정한 기간 내에 권리를 행사해야만 구제받을 수 있도록 규정하고 있다. 이러한 하자들은 보수가 가능하고 시행사·시공사는 문제가 발생했다면 보수를 해줘야 한다. 또 입주민들은 권리를 상실하기 전에 보수청구를 해야만 권리를 구제받을 수 있다. 

대개 아파트 현장에서 시공사와 입주민들이 다투는 부분은 이 사용검사 후의 하자를 말하는 경우가 많다. 법령에서 규정한 △도배·타일 등 마감 공사(2년차 하자) △조경·창호 공사(3년차) △방수· 조적·철골 공사(5년차) △주요 구조부·지반 공사(10년차) 등이다. 


예를 들어 ‘입주했더니 타일에 금이 가 있다’, ‘방문이 제대로 닫히지 않는다’, ‘결로가 생겨서 곰팡이가 생긴다’ 같은 하자다. 입주민이 보기에도 기능상 안정상 지장을 초래하는 것 같고 불편을 인지하는 하자다. 그러니 이런 하자들이 중대하고 대표적인 하자라고 인식되기 쉽다. 그러나 하자소송을 진행해보면 위의 하자들은 아파트 하자의 30~40% 정도에 그친다. 

더 큰 부분이 바로 사용검사 전 하자다. 법령에 세부적인 규정이 없으며 하자보수의무가 규정돼 있지 않지만 명백히 하자에 해당하는 경우다. 철근 부족이나 액체방수 두께 부족 등이 여기에 해당한다. 

최근 이런 하자들이 언론에 보도되면서 문제의식이 생기고 있다. 위의 사용검사 전 하자는 대부분 보수가 불가능하므로 소송을 통해 손해에 관해 금전적으로 보상을 받아야 한다. 또한 이러한 하자에 대한 손해배상도 5년 안에 권리를 행사해야 권리가 보전된다. 

복잡하고 시간이 소요되는 소송을 피하고 눈에 보이는 사용검사 후 하자에만 집중해 분쟁을 끝낸다면 잘못이다. 우리가 값이 비싼 정품을 사는 이유는 물건이 제값을 할 것을 기대하고 기꺼이 그 비용을 지불하는 것이다. 겉으로 보이는 외면은 정품과 유사한데 오래도록 사용해보니 내구성이 떨어지고 점점 기대에 못 미치는 제품을 제값을 주고 산 것이라면 억울할 일이다. 우리가 눈으로 확인할 수 없지만 건물의 내구성과 안전에 지대한 영향을 미치는 사용검사 전 하자에 더 주의를 기울여야 한다.

 

 

법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0059/052-221-4900 

 

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)