우리 아파트 방수공사 제대로 된 걸까, 누수 피해 보상은?

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이정은의 하자 이야기(3) 

이정은 수석변호사/법무법인 해강

올해는 유난히 비가 잦았다. 비가 억수 같이 쏟아진 뒤에 많은 아파트에서 중요한 하자가 드러나기도 한다. 누수와 습기로 인한 피해다. 아파트 발코니로 빗물이 스며들어 와 살림살이가 다 젖는다면? 지하주차장에 물이 흥건해서 차량이 피해를 입게 된다면? 생각만 해도 아찔하다. 

누수와 습기는 비단 영화 ‘기생충’의 반지하 주택에서만 발생하는 문제가 아니다. 고급 주상복합아파트에서도 종종 발생한다. 이는 아파트의 방수공사가 제대로 마무리되지 않아 발생하는 피해라 할 수 있다. 아파트와 같은 철근 콘크리트 건물에는 시멘트 액체방수가 주로 적용된다. 방수제를 물에 타서 섞은 다음 이를 시멘트 또는 시멘트와 모래를 물로 반죽한 모르타르에 섞어 방수 처리하는 것을 말한다. 

액체방수는 습기나 물의 침입으로부터 콘크리트 구조체를 보호하는 기능을 수행한다. 물을 많이 사용하고 물에 노출돼 있어 방수가 중요한 부분에 이런 공사를 한다. 아파트 공용 지하 PIT 바닥 및 벽체, 지하주차장 또는 램프 바닥 같은 곳이다. 외벽, 전기실, 저수조 및 부속실, 전유 세대 욕실 바닥, 발코니 등도 마찬가지다. 

방수성능을 유지하기 위해서는 일정 두께 이상의 액체방수가 시공돼야 한다. 공사과정은 이렇다. 먼저 방수공사를 할 바탕면을 정리하고 물청소한다. 방수시멘트를 바르고 방수액을 침투시킨다. 그 위에 방수모르타르를 덧바른다. 바닥과 벽체 등에 위 과정을 반복하면서 겹겹이 방수시멘트와 방수모르타르를 바른다. 이렇게 하면 해당 부분의 방수공사가 일정 두께 이상에 도달하면 방수성능을 충족하게 된다. 

방수공사의 기준은 어떨까. 건축공사를 하기 위해서 건축 구조물에 필요한 시공방법이나 공사 기술과 같은 내용을 기록해 공사 작업의 표준이 되는 문서가 있다. 이를 건축공사표준시방서라고 한다. 여기에 방수공사의 공정이 기재돼 있다. 앞서 말한 방수공사를 시공순서에 따라 두께를 계산하면 1종 방수는 16㎜, 2종 방수는 9㎜는 돼야 한다. 

문제는 상당수의 아파트에서 이같이 번거롭고 겉으로 봤을 때 시공여부를 판단할 수 없는 방수공사는 슬쩍 빼버리고 진행하지 않는 경우도 있다. 혹은 두께 기준에 충족하지 못한 경우가 많다. 당장은 표시가 나지 않을지 모르지만 시간이 지나 방수층이 옅어지면서 문제가 발생한다. 그래서 발코니와 욕실 등의 누수로 인해 아래, 윗집 간 갈등이 생기기도 한다. 집중호우 기간 지하층으로 많은 양의 물이 침투해 지하주차장 침수 피해가 발생하기도 한다.


이러한 피해가 아파트 하자임을 입증해 피해를 보상받기도 쉽지는 않다. 규정을 살펴보자. 1999년 건축공사 표준시방서가 개정돼 액체방수층 방수공정별 두께 기준이 삭제되고 성능기준으로 변경됐다. 방수공사시 공정에 따라 일정 두께 이상을 확보하도록 명시한 부분이 삭제된 것이다. 또 2013년도 건축공사 표준시방서에는 ‘액체방수층은 부착강도 측정이 가능하도록 최소 4㎜ 두께 이상을 표준으로 한다’는 규정이 신설됐다. 

바로 이 부분의 해석에서 아파트 측과 건설사 측이 엇갈린다. 건설사들은 2013년도 표준시방서에서 요구하는 최소 4㎜ 두께를 기준으로 하자보수비를 산정하는 것이 타당하고, 실제로 액체방수층이 4㎜ 이상이면 하자가 아니라고 주장하는 것이다. 건설사들이 건축공사 표준시방서상 유일하게 방수층 두께로 기재된 4㎜ 를 자신들에게 유리하게 해석하는 것이다. 

아파트 측에서는 위 건축공사 표준시방서의 4㎜ 기준은 방수층의 부착강도 등을 측정하기 위한 두께일 뿐이고 하자보수비 산정의 기준이 될 수 없음을 주장한다. 그러면서 방수기능을 충족하기 위해 표준시방서에 기재된 공정대로 시공해 일정한 두께를 확보할 것을 주장한다. 

방수공사는 건물의 기능을 완전하게 충족하기 위한 중요한 공사인데도 미시공, 변경시공으로 자주 문제가 된다. 겉으로 드러나지 않아 간과하기 쉽지만 하자분쟁 시 건설회사와 아파트의 입장이 갈리는 주요 하자다. 아울러 생활상 직접적인 불편을 방지하기 위한 필수적인 공사인 만큼 반드시 점검해야 하는 부분이다.

 

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출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)