“하자 분쟁 시 ‘많은 세대 참여･빠른 의사결정’ 유리”
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■ 법무법인 해강 이정은 수석변호사 인터뷰
입대의에 입주민 채권양도 많을수록 배상금액 올라가
합의로 분쟁 마무리할 땐 강제할 방법 없어 주의해야
이정은 수석변호사 / 법무법인 해강
공동주택 하자 분쟁을 전문적으로 다루는 이정은 법무법인 해강 수석변호사는 “하자 분쟁 때 입주자대표회의가 최대한 많은 입주민의 채권양도를 받고 가급적 빠른 의사결정을 하는 게 좋다”고 조언한다.
이 변호사는 최근 1년간 한국아파트신문에 ‘이정은의 하자이야기’ 23건을 기고해 독자들로부터 “이해하기 쉽고 유익한 정보”라는 평가를 들었다. 최근 이 변호사의 팬이라고 밝힌 한 독자는 홈페이지를 통해 “늘 좋은 내용 잘 보고 있다. 매번 스크랩해서 본다”는 감사의 말을 남겼다. 이 변호사에게 공동주택 하자 소송 이야기를 더 들어봤다.
- 아파트의 하자보수 분쟁을 보며 느낀 점은.
“가장 큰 특징은 입주민과 분쟁 상대방인 시행사, 시공사(건설회사) 간 정보의 불균형이다. 아파트의 하자 소송을 진행해 보면 일반인이 쉽게 알 수 없는 하자(미시공, 오시공, 변경 시공)가 훨씬 높은 비율을 차지한다. 명백히 건물의 기능에 문제를 일으킬 수 있는 하자임에도 건설 전문가가 아닌 일반인들은 알기 쉽지 않다. 하자에 대응하려면 입주민들이 아파트의 문제점과 하자 내용을 상세히 알아야 한다. 막연히 ‘이런 부분이 불편하다’, ‘하자인 것 같으니 보수를 해 달라’는 식의 요구로는 갈등 해결이 쉽지 않다. 시공사가 성실한 대응을 하지 않을 경우 많은 어려움이 생긴다.”
- 하자가 발견됐을 때 어떻게 대응해야 하나.
“우선 많은 세대가 힘을 모아야 한다. 개인이 건설회사를 상대로 갈등을 해결하는 것은 계란으로 바위를 치는 격이다. 소송으로 가면 소송 권리를 입대의에 부여하는 세대의 채권양도 비율이 높을수록 시공사의 손해배상 금액이 올라간다. 건설회사를 상대로 협상력이 올라가는 것이다. 다음으로는 빠른 의사결정을 해야 한다. 법령에서 하자담보책임의 존속기간을 규정하는 제척기간 때문이다. 제척기간을 지나면 해당 하자에 대해서는 손해배상을 구할 권리를 상실한다. 따라서 하자 분쟁이 발생했을 때 CS센터가 철수할 것을 염려해 어영부영 시간을 낭비하지 말아야 한다.”
소송에 시간이 오래 걸리고 배상 금액이 기대에 미치지 못할 것을 염려해 소송 전후에 합의로 분쟁을 마무리하는 경우가 종종 있다. 이 변호사는 “시공사가 소송을 막기 위해 입주민들을 만족시키는 약속을 한 뒤 태도를 바꾸기도 한다”며 “합의사항이 제대로 이행되지 않으면 입주민들로서는 이를 강제할 방법이 없으니 주의해야 한다”고 말했다.
- 갈등과 분쟁을 줄이는 방안이 있을까.
“현실적으로 하자보수에 관한 갈등과 분쟁이 줄어드는 방안을 강구하는 것은 어렵다. 다만 문제를 빠르고 실질적으로 해결하기 위해서는 입주민들이 건설 전문가인 시행사, 시공사 측과의 정보 격차를 줄이는 것이 가장 중요하다. 이를 위해 외부 전문가의 도움을 받는 것도 필요하다. 입주민들이 하자에 관한 전문적인 대응을 계속한다면 건설회사에서도 하자가 적은 고품질의 아파트를 건설하지 않을까 싶다.”
- 입주민에게 당부하고 싶은 말이 있는가.
“건설 소송에 대해 입주민이 이해해야 할 점도 있다. 입주민이 문제라고 생각하는 부분과 법률적으로 분석했을 때 하자로 인정되는 부분은 차이가 있을 수 있다. 문제를 모두 하자로 인정했을 때 발생하는 사회적 비용을 고려할 수도 있고, 입주민들의 사용 관리상 책임 제한도 발생한다. 모든 분쟁이 그렇듯, 최고가 아닌 최선의 대응으로 문제를 해결한다는 방식으로 접근하면 좋겠다.”
- 전문가 기고를 마치는 소감은.
“복잡하고 어려운 하자 소송을 어떻게 하면 이해하기 쉽게 설명할 수 있을지 매 순간 고민했다. 하자 분쟁의 현장에서 가장 쟁점이 되는 최신 사례와 판례들을 보며 고심해 주제를 골랐다. 아무쪼록 분쟁의 상황에 있는 독자들에게 도움이 됐으면 한다.”
이 변호사는 “집은 우리 삶에서 어떠한 재화보다도 가장 큰 영향을 미친다”며 “그만큼 우리 집의 하자에 관심을 갖고, 정확하게 이해하고, 문제 해결 능력을 갖춰 모두 안전하게 내 집에서 쉴 수 있기를 바란다”고 덧붙였다.
김경민 기자 kkim@hapt.co.kr
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
이 변호사는 최근 1년간 한국아파트신문에 ‘이정은의 하자이야기’ 23건을 기고해 독자들로부터 “이해하기 쉽고 유익한 정보”라는 평가를 들었다. 최근 이 변호사의 팬이라고 밝힌 한 독자는 홈페이지를 통해 “늘 좋은 내용 잘 보고 있다. 매번 스크랩해서 본다”는 감사의 말을 남겼다. 이 변호사에게 공동주택 하자 소송 이야기를 더 들어봤다.
- 아파트의 하자보수 분쟁을 보며 느낀 점은.
“가장 큰 특징은 입주민과 분쟁 상대방인 시행사, 시공사(건설회사) 간 정보의 불균형이다. 아파트의 하자 소송을 진행해 보면 일반인이 쉽게 알 수 없는 하자(미시공, 오시공, 변경 시공)가 훨씬 높은 비율을 차지한다. 명백히 건물의 기능에 문제를 일으킬 수 있는 하자임에도 건설 전문가가 아닌 일반인들은 알기 쉽지 않다. 하자에 대응하려면 입주민들이 아파트의 문제점과 하자 내용을 상세히 알아야 한다. 막연히 ‘이런 부분이 불편하다’, ‘하자인 것 같으니 보수를 해 달라’는 식의 요구로는 갈등 해결이 쉽지 않다. 시공사가 성실한 대응을 하지 않을 경우 많은 어려움이 생긴다.”
- 하자가 발견됐을 때 어떻게 대응해야 하나.
“우선 많은 세대가 힘을 모아야 한다. 개인이 건설회사를 상대로 갈등을 해결하는 것은 계란으로 바위를 치는 격이다. 소송으로 가면 소송 권리를 입대의에 부여하는 세대의 채권양도 비율이 높을수록 시공사의 손해배상 금액이 올라간다. 건설회사를 상대로 협상력이 올라가는 것이다. 다음으로는 빠른 의사결정을 해야 한다. 법령에서 하자담보책임의 존속기간을 규정하는 제척기간 때문이다. 제척기간을 지나면 해당 하자에 대해서는 손해배상을 구할 권리를 상실한다. 따라서 하자 분쟁이 발생했을 때 CS센터가 철수할 것을 염려해 어영부영 시간을 낭비하지 말아야 한다.”
소송에 시간이 오래 걸리고 배상 금액이 기대에 미치지 못할 것을 염려해 소송 전후에 합의로 분쟁을 마무리하는 경우가 종종 있다. 이 변호사는 “시공사가 소송을 막기 위해 입주민들을 만족시키는 약속을 한 뒤 태도를 바꾸기도 한다”며 “합의사항이 제대로 이행되지 않으면 입주민들로서는 이를 강제할 방법이 없으니 주의해야 한다”고 말했다.
- 갈등과 분쟁을 줄이는 방안이 있을까.
“현실적으로 하자보수에 관한 갈등과 분쟁이 줄어드는 방안을 강구하는 것은 어렵다. 다만 문제를 빠르고 실질적으로 해결하기 위해서는 입주민들이 건설 전문가인 시행사, 시공사 측과의 정보 격차를 줄이는 것이 가장 중요하다. 이를 위해 외부 전문가의 도움을 받는 것도 필요하다. 입주민들이 하자에 관한 전문적인 대응을 계속한다면 건설회사에서도 하자가 적은 고품질의 아파트를 건설하지 않을까 싶다.”
- 입주민에게 당부하고 싶은 말이 있는가.
“건설 소송에 대해 입주민이 이해해야 할 점도 있다. 입주민이 문제라고 생각하는 부분과 법률적으로 분석했을 때 하자로 인정되는 부분은 차이가 있을 수 있다. 문제를 모두 하자로 인정했을 때 발생하는 사회적 비용을 고려할 수도 있고, 입주민들의 사용 관리상 책임 제한도 발생한다. 모든 분쟁이 그렇듯, 최고가 아닌 최선의 대응으로 문제를 해결한다는 방식으로 접근하면 좋겠다.”
- 전문가 기고를 마치는 소감은.
“복잡하고 어려운 하자 소송을 어떻게 하면 이해하기 쉽게 설명할 수 있을지 매 순간 고민했다. 하자 분쟁의 현장에서 가장 쟁점이 되는 최신 사례와 판례들을 보며 고심해 주제를 골랐다. 아무쪼록 분쟁의 상황에 있는 독자들에게 도움이 됐으면 한다.”
이 변호사는 “집은 우리 삶에서 어떠한 재화보다도 가장 큰 영향을 미친다”며 “그만큼 우리 집의 하자에 관심을 갖고, 정확하게 이해하고, 문제 해결 능력을 갖춰 모두 안전하게 내 집에서 쉴 수 있기를 바란다”고 덧붙였다.
김경민 기자 kkim@hapt.co.kr
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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