아파트 하자소송책임 주체는 시행사! 시공사는?
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[이정은의 하자이야기(23)]
이정은 수석변호사 / 법무법인 해강
아파트에 하자가 발생한다면 흔히 건설회사, 즉 시공사를 상대로 대응하는 걸 생각한다. 실제로 건물을 시공했고 입주민들이 입주한 후에는 CS센터를 운영하면서 하자보수를 해주는 곳이 시공사이기 때문이다. 언론도 부실공사 사건이 터지면 시공사(건설회사)를 집중조명한다. 법률적으로 시공사는 아파트 등을 분양한 자가 아니고 수분양자와 사이에 직접 계약관계가 없으며 원칙적으로 수분양자에 대해 하자담보책임을 지지 않는다.
하자담보책임을 지는 주체에 관해 집합건물법은 ‘건물을 건축해 분양한 자’라고 하고, 주택법은 ‘사업주체’라고 표현하고 있다. 이는 일반적으로 시행사를 가리킨다. 따라서 분양자인 시행사가 모든 하자에 대해 책임이 있고, 손해배상소송의 상대방이 된다. 그러므로 아파트와 관련한 모든 하자에 대한 책임은 입주민(수분양자)과 직접 분양계약을 체결한 시행사에게 있고 시공사는 책임을 지지 않는다.
분양자인 시행사의 손해배상 책임 범위에 관해 집합건물법 제9조는 모든 하자에 관해 포괄적인 책임을 부담하도록 하고 있다. 사용 검사 전 하자(분양카탈로그, 견본주택 약속위배시공하자, 하향변경시공하자, 준공도면 대비 미·오시공 하자 등)와 사용검사 후의 하자를 말한다.
통상적으로 수분양자 입장에서는 아파트 분양계약 체결 시 이름있는 시공사, 즉 대기업 건설회사를 신뢰하는 경우가 많다. 아파트 이름에 시공사를 집어넣어 광고하기도 한다. 그러면 건설회사는 입주민에게 직접 책임을 전혀 지지 않는 걸까. 예외적으로 시공사도 책임을 지는 경우가 있다. 바로 시행사가 무자력(無資力)인 경우다. 무자력이란 시행사의 책임재산이 없어 하자손해배상금을 배상할 능력이 없는 상태를 말한다. 민법에는 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위해 자기 채무자에게 속하는 권리를 대신 행사할 수 있는 권리인 채권자대위권(민법 제404조)이 규정돼 있다. 이를 활용하는 것이다.
먼저 2013. 6. 19. 이전에 시행되던 구 집합건물법은 분양자의 하자담보책임만을 규정하고 있다. 다만 분양자가 무자력인 경우 민법 제404조의 채권자대위소송에 의해 도급인인 분양자가 수급인인 시공자에 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권(도급계약 및 건설산업기본법에 따른 권리)을 대위행사해 시공자에게 직접 금전지급을 청구할 수 있다. 이로써 수분양자들이 시공사(건설회사)를 상대로 직접 금전지급을 구할 수 있는 것이다.
다음으로 2013. 6. 19. 이후에 분양된 아파트의 경우에는 개정된 집합건물법이 적용된다. 제9조는 건물을 건축한 자로서 시공자의 담보책임을 명문으로 규정하고 있다. 다만 제3항에서 제1항, 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 다른 손해배상책임은 ‘분양자에게 회생절차개시신청, 파산신청, 해산, 무자력 또는 그밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다’라고 규정하고 있다.
현행 개정된 집합건물법에서도 시행사의 무자력을 요건으로 한다는 점에서 채권자대위권과 큰 차이가 없다고 할 수 있다. 다만 시행사가 지급한 재료나 시행사의 지시가 부적절해 하자가 발생한 경우 채권자대위권을 행사하면 시공사는 면책 주장을 할 수 있으나 집합건물법에 의한 책임의 경우 그와 같은 면책주장을 할 수 없다. 이러한 점에서 개정된 집합건물법에 의해 구분소유자를 더 두텁게 보호한다고 할 것이다.
또한 2017. 4. 18. 개정된 공동주택관리법 제37조는 ‘사업주체(이 경우는 시공사를 말한다)는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인해 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정한다. 시공자의 사용검사 후의 하자에 대한 직접 배상을 규정한 것이다.
위 법 조항 신설 전에도 시공사는 사용검사 후 하자의 보수 담보를 위해 보증금을 공탁할 의무가 있었다. 이 보증금제도(일반적으로 보증사의 보증서 제출로 대체한다)로 인해 사용검사 후의 하자에 대한 보수 또는 손해배상의무는 시공사가 책임지는 결과가 되고 있었다.
요약하면 시행사는 사용검사 전의 하자 및 사용검사 후의 하자 전부에 관해 책임을 지고, 시공사는 사용검사 후의 하자에 대해서만 책임을 진다. 일정한 요건 하에서는 시공사도 모든 하자에 대해 책임을 진다. 구분소유자는 시행사와 시공사의 상황에 따라 적절히 대응해야 한다. <끝>
법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0599/052-221-4900
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
하자담보책임을 지는 주체에 관해 집합건물법은 ‘건물을 건축해 분양한 자’라고 하고, 주택법은 ‘사업주체’라고 표현하고 있다. 이는 일반적으로 시행사를 가리킨다. 따라서 분양자인 시행사가 모든 하자에 대해 책임이 있고, 손해배상소송의 상대방이 된다. 그러므로 아파트와 관련한 모든 하자에 대한 책임은 입주민(수분양자)과 직접 분양계약을 체결한 시행사에게 있고 시공사는 책임을 지지 않는다.
분양자인 시행사의 손해배상 책임 범위에 관해 집합건물법 제9조는 모든 하자에 관해 포괄적인 책임을 부담하도록 하고 있다. 사용 검사 전 하자(분양카탈로그, 견본주택 약속위배시공하자, 하향변경시공하자, 준공도면 대비 미·오시공 하자 등)와 사용검사 후의 하자를 말한다.
통상적으로 수분양자 입장에서는 아파트 분양계약 체결 시 이름있는 시공사, 즉 대기업 건설회사를 신뢰하는 경우가 많다. 아파트 이름에 시공사를 집어넣어 광고하기도 한다. 그러면 건설회사는 입주민에게 직접 책임을 전혀 지지 않는 걸까. 예외적으로 시공사도 책임을 지는 경우가 있다. 바로 시행사가 무자력(無資力)인 경우다. 무자력이란 시행사의 책임재산이 없어 하자손해배상금을 배상할 능력이 없는 상태를 말한다. 민법에는 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위해 자기 채무자에게 속하는 권리를 대신 행사할 수 있는 권리인 채권자대위권(민법 제404조)이 규정돼 있다. 이를 활용하는 것이다.
먼저 2013. 6. 19. 이전에 시행되던 구 집합건물법은 분양자의 하자담보책임만을 규정하고 있다. 다만 분양자가 무자력인 경우 민법 제404조의 채권자대위소송에 의해 도급인인 분양자가 수급인인 시공자에 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권(도급계약 및 건설산업기본법에 따른 권리)을 대위행사해 시공자에게 직접 금전지급을 청구할 수 있다. 이로써 수분양자들이 시공사(건설회사)를 상대로 직접 금전지급을 구할 수 있는 것이다.
다음으로 2013. 6. 19. 이후에 분양된 아파트의 경우에는 개정된 집합건물법이 적용된다. 제9조는 건물을 건축한 자로서 시공자의 담보책임을 명문으로 규정하고 있다. 다만 제3항에서 제1항, 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 다른 손해배상책임은 ‘분양자에게 회생절차개시신청, 파산신청, 해산, 무자력 또는 그밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다’라고 규정하고 있다.
현행 개정된 집합건물법에서도 시행사의 무자력을 요건으로 한다는 점에서 채권자대위권과 큰 차이가 없다고 할 수 있다. 다만 시행사가 지급한 재료나 시행사의 지시가 부적절해 하자가 발생한 경우 채권자대위권을 행사하면 시공사는 면책 주장을 할 수 있으나 집합건물법에 의한 책임의 경우 그와 같은 면책주장을 할 수 없다. 이러한 점에서 개정된 집합건물법에 의해 구분소유자를 더 두텁게 보호한다고 할 것이다.
또한 2017. 4. 18. 개정된 공동주택관리법 제37조는 ‘사업주체(이 경우는 시공사를 말한다)는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인해 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정한다. 시공자의 사용검사 후의 하자에 대한 직접 배상을 규정한 것이다.
위 법 조항 신설 전에도 시공사는 사용검사 후 하자의 보수 담보를 위해 보증금을 공탁할 의무가 있었다. 이 보증금제도(일반적으로 보증사의 보증서 제출로 대체한다)로 인해 사용검사 후의 하자에 대한 보수 또는 손해배상의무는 시공사가 책임지는 결과가 되고 있었다.
요약하면 시행사는 사용검사 전의 하자 및 사용검사 후의 하자 전부에 관해 책임을 지고, 시공사는 사용검사 후의 하자에 대해서만 책임을 진다. 일정한 요건 하에서는 시공사도 모든 하자에 대해 책임을 진다. 구분소유자는 시행사와 시공사의 상황에 따라 적절히 대응해야 한다. <끝>
법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0599/052-221-4900
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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