판례로 본 아파트 하자보수완료확인서의 효력
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[이정은의 하자이야기 20]
이정은 수석변호사 / 법무법인 해강
아파트에 입주한 뒤 하자가 발견되면 입주민들의 의견이 모이게 된다. 입주 아파트의 통상적인 하자처리 절차는 어떻게 되나.
입주자대표회의가 구성되면 사업주체(시행사, 시공사) 측에 하자보수를 요청하고 시행사, 시공사는 하자보수반(CS센터)을 운영하면서 일정기간 하자를 처리한다. 입주민들의 요청에 따른 하자보수가 이뤄지면 시행사, 시공사 측은 하자보수완료확인서를 작성한다. 이런 절차는 공동주택관리법 시행령 제38조에 상세히 규정돼 있다.
그런데 같은 법 39조에서는 사업주체가 부담하는 ‘(하자)담보책임’이 종료되는 요건을 규정하고 있다. 건축물의 하자담보책임기간이 내력구조부별 및 시설공사별로 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간으로 변경되면서 해당공사의 담보책임기간이 내 하자보수를 신청하지 않으면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어지게 된다. 위 법 39조는 (사업주체의) 담보책임의 종료에 관한 절차를 규정하고 있다. 제5항에서 사업주체와 입주자등은 하자보수가 끝날 때는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 하며 이는 담보책임기간이 만료되기 전에 작성해서는 안 된다고 규정한다.
그래서 통상 입주민이 요청한 하자보수가 완료되고 담보책임기간이 만료된 이후 위 규정에 따라 절차상 하자보수완료확인서 혹은 하자보수종결서를 작성하게 된다. 문제는 시행사 및 시공사들이 위 하자보수완료확인서 및 하자보수종결서를 두고 ‘입주민들이 하자보수가 완료됐다는 의사 표시를 함으로써 후에 발생할지 모르는 손해배상채권까지 포기한 것’이라고 주장한다는 점이다. 하지만 법원은 다음과 같은 이유로 이들의 주장을 받아들이지 않는다.
법원은 구분소유자 내지 입주자들 명의의 하자보수종료 확인서는 아파트의 전유부분에 발생한 모든 하자를 전부 인지하고 이를 특정해 하자보수를 요청한 후 하자보수가 종료된 것을 확인하고 하자에 갈음하는 손해배상채권을 면제해 주거나 포기하는 의사로 작성됐다기보다는 보수해 준 하자에 대해 그 보수공사가 수행됐음을 확인한다는 의사로 작성됐다고 봄이 상당하다고 판시했다(부산지방법원 동부지원 2017가합104179판결 등).
법원은 ①사업주체가 구분소유자 내지 입주자들로부터 하자에 대한 보수 요청을 받고 이를 보수해 준 다음 하자보수완료 확인서 및 하자보수종료 확인서를 받았으나 아파트에는 여전히 보수되지 않은 하자가 남아 있는 점 ②시행사 및 시공사가 하자보수를 완료했다고 주장하는 하자들이 감정 결과에서 드러난 하자들과 대부분 일치하지도 않은 점 ③일반적으로 구분소유자나 입주자들은 건축에 관한 전문적인 지식이 없어 하자가 있더라도 그것이 하자에 해당하는지 여부를 잘 알지 못할 뿐만 아니라, 하자가 미미하게 발생하는 시점에서는 그 하자를 육안으로 확인하기 어렵고, 하자가 본격적으로 드러나기 전에는 미관상, 기능상 다소의 불편을 느끼더라도 이를 대수롭지 않게 여기고 내버려두거나 절차상의 번거로움 등을 이유로 이를 수인하는 경우가 대부분인 사정을 고려해야 하는 점 등을 감안했다.
즉, 구분소유자들과 입주자들이 일부 하자보수를 받고 하자보수완료확인서를 작성해 줬더라도 이후 하자로 판명되는 부분은 이와 별개로 손해배상청구를 구할 수 있다. 또한 건설회사들은 이러한 하자보수완료확인서를 입주민들이 추후 손해배상청구를 하지 않는다는 합의서의 개념으로 혼용할 수 없다.
또한 시행사 및 시공사 측은 담보책임기간이 만료된 이후 하자보수완료확인서를 작성했으므로 확인서 작성 이후 소를 통해 하자를 주장하는 경우 ‘입주민들의 하자보수청구권, 손해배상청구권, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권이 모두 소멸됐다’고 주장한다. 하자보수완료확인서의 작성시점이 시공사의 담보책임기간 경과 이후인 점을 이유로 ‘청구한 각 하자는 담보책임기간이 경과한 후에 발생한 하자이므로 제척기간이 도과해 입주민들의 하자보수청구에 관한 권리가 소멸했다’고 주장하는 것이다.
그러나 이번에도 판례는 일부 개별 하자보수완료확인서를 작성해 줬다는 사실만으로는 감정서상 나타난 하자들이 하자담보책임기간을 도과해 발생했다고 볼 수 없다면서 건설회사들의 주장을 배척한다(대구지방법원 2017가합209123 판결). 건축에 관한 전문적인 지식이 없는 입주민들이 하자의 존재를 모두 파악하고 있었다고 볼 수 없다는 점, 또 보수를 완료한 부분에서도 보수가 불완전해 재차 하자가 발생했을 수도 있는 점 등을 논거로 제시한다.
법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0599/052-221-4900
이정은 변호사 hap@hapt.co.kr
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
입주자대표회의가 구성되면 사업주체(시행사, 시공사) 측에 하자보수를 요청하고 시행사, 시공사는 하자보수반(CS센터)을 운영하면서 일정기간 하자를 처리한다. 입주민들의 요청에 따른 하자보수가 이뤄지면 시행사, 시공사 측은 하자보수완료확인서를 작성한다. 이런 절차는 공동주택관리법 시행령 제38조에 상세히 규정돼 있다.
그런데 같은 법 39조에서는 사업주체가 부담하는 ‘(하자)담보책임’이 종료되는 요건을 규정하고 있다. 건축물의 하자담보책임기간이 내력구조부별 및 시설공사별로 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간으로 변경되면서 해당공사의 담보책임기간이 내 하자보수를 신청하지 않으면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어지게 된다. 위 법 39조는 (사업주체의) 담보책임의 종료에 관한 절차를 규정하고 있다. 제5항에서 사업주체와 입주자등은 하자보수가 끝날 때는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 하며 이는 담보책임기간이 만료되기 전에 작성해서는 안 된다고 규정한다.
그래서 통상 입주민이 요청한 하자보수가 완료되고 담보책임기간이 만료된 이후 위 규정에 따라 절차상 하자보수완료확인서 혹은 하자보수종결서를 작성하게 된다. 문제는 시행사 및 시공사들이 위 하자보수완료확인서 및 하자보수종결서를 두고 ‘입주민들이 하자보수가 완료됐다는 의사 표시를 함으로써 후에 발생할지 모르는 손해배상채권까지 포기한 것’이라고 주장한다는 점이다. 하지만 법원은 다음과 같은 이유로 이들의 주장을 받아들이지 않는다.
법원은 구분소유자 내지 입주자들 명의의 하자보수종료 확인서는 아파트의 전유부분에 발생한 모든 하자를 전부 인지하고 이를 특정해 하자보수를 요청한 후 하자보수가 종료된 것을 확인하고 하자에 갈음하는 손해배상채권을 면제해 주거나 포기하는 의사로 작성됐다기보다는 보수해 준 하자에 대해 그 보수공사가 수행됐음을 확인한다는 의사로 작성됐다고 봄이 상당하다고 판시했다(부산지방법원 동부지원 2017가합104179판결 등).
법원은 ①사업주체가 구분소유자 내지 입주자들로부터 하자에 대한 보수 요청을 받고 이를 보수해 준 다음 하자보수완료 확인서 및 하자보수종료 확인서를 받았으나 아파트에는 여전히 보수되지 않은 하자가 남아 있는 점 ②시행사 및 시공사가 하자보수를 완료했다고 주장하는 하자들이 감정 결과에서 드러난 하자들과 대부분 일치하지도 않은 점 ③일반적으로 구분소유자나 입주자들은 건축에 관한 전문적인 지식이 없어 하자가 있더라도 그것이 하자에 해당하는지 여부를 잘 알지 못할 뿐만 아니라, 하자가 미미하게 발생하는 시점에서는 그 하자를 육안으로 확인하기 어렵고, 하자가 본격적으로 드러나기 전에는 미관상, 기능상 다소의 불편을 느끼더라도 이를 대수롭지 않게 여기고 내버려두거나 절차상의 번거로움 등을 이유로 이를 수인하는 경우가 대부분인 사정을 고려해야 하는 점 등을 감안했다.
즉, 구분소유자들과 입주자들이 일부 하자보수를 받고 하자보수완료확인서를 작성해 줬더라도 이후 하자로 판명되는 부분은 이와 별개로 손해배상청구를 구할 수 있다. 또한 건설회사들은 이러한 하자보수완료확인서를 입주민들이 추후 손해배상청구를 하지 않는다는 합의서의 개념으로 혼용할 수 없다.
또한 시행사 및 시공사 측은 담보책임기간이 만료된 이후 하자보수완료확인서를 작성했으므로 확인서 작성 이후 소를 통해 하자를 주장하는 경우 ‘입주민들의 하자보수청구권, 손해배상청구권, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권이 모두 소멸됐다’고 주장한다. 하자보수완료확인서의 작성시점이 시공사의 담보책임기간 경과 이후인 점을 이유로 ‘청구한 각 하자는 담보책임기간이 경과한 후에 발생한 하자이므로 제척기간이 도과해 입주민들의 하자보수청구에 관한 권리가 소멸했다’고 주장하는 것이다.
그러나 이번에도 판례는 일부 개별 하자보수완료확인서를 작성해 줬다는 사실만으로는 감정서상 나타난 하자들이 하자담보책임기간을 도과해 발생했다고 볼 수 없다면서 건설회사들의 주장을 배척한다(대구지방법원 2017가합209123 판결). 건축에 관한 전문적인 지식이 없는 입주민들이 하자의 존재를 모두 파악하고 있었다고 볼 수 없다는 점, 또 보수를 완료한 부분에서도 보수가 불완전해 재차 하자가 발생했을 수도 있는 점 등을 논거로 제시한다.
법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0599/052-221-4900
이정은 변호사 hap@hapt.co.kr
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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