‘준공도면에 기재 없는 항목’ 하자 판단 대상 아니다?

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[이정은의 하자 이야기(19)] 

이정은 수석변호사 / 법무법인 해강 

최근 건축비가 급등하면서 아파트 하자가 다시 문제가 되고 있다. 미시공, 변경시공 등도 하자의 범주에 포함되는데 이러한 하자가 발생하면 따져볼 게 많다. 분양 카탈로그와 모델하우스 등의 광고와 실제 시공이 다른 것이 있는지, 분양계약 당시 기준이 되는 (설계)도면이 무엇인지, 분양 시와 다르게 시공 시 변경된 것이 있다면 변경내용에 대해 안내나 수분양자의 동의 등의 절차를 거쳤는지 등을 살펴 하자여부를 판단해야 한다. 

판례는 하자판단의 기준도면을 준공도면으로 판단해야 한다고 판시하고 있다. 그런데 하자가 발생했는데 기준도면이 되는 준공도면에는 해당 항목의 기재가 없을 때 문제가 된다. 하자가 발생했음에도 준공도면에 기재가 없기 때문에 손해배상의 대상이 되는 하자항목에서 제외할 수 있을까. 그런데 준공도면에는 기재가 없지만 준공내역서에는 기재가 있다면 준공내역서를 기준으로 한 미시공, 변경시공이 판단될 수 있을까.

준공내역서는 준공 당시의 산출내역서를 말한다. 준공도면에 기초해 이에 부합하는 수량, 단가 등을 기재한 것이다. 이는 설계도면 작성 후 공사에 필요한 자재와 시공량을 도면에 근거해 산출한 자료로 각 층별, 실별로 물량을 산출한 수량산출서를 근거로 전체 공사의 각 공종별 품명과 규격, 수량, 단가를 기재한 것이다. 

시행사, 시공사들은 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단해야 하고, 준공내역서는 공사를 완료한 후 공사와 관련돼 발생한 금액을 정리하는 내부문서에 불과하므로 설계도서에 포함될 수 없다고 주장한다. 그러므로 준공내역서를 기준으로 하자로 판단한 항목들은 모두 하자에서 제외해야 한다는 것이다. 

그러나 결론부터 말하면 준공내역서는 설계도서에 해당한다. 건축법 제23조는 건축물의 설계자는 국토교통부 장관이 정해 고시하는 설계도서의 작성기준에 따라 설계도서를 작성해야 한다고 규정하고 있다. 위 건축물의 설계도서 작성기준 제9항에서는 설계도서 해석의 우선순위에 관해 가항부터 아항까지 총 8개 항목을 규정하고 있다. 그중 마항에는 산출내역서가 분명하게 규정돼 있다. 좀 더 살펴보면 건축의 기준이 되는 설계도서에는 설계도면만 있는 것이 아니라 공사시방서(가항. 특별시방서, 전문시방서, 표준시방서), (수량)산출내역서(마항), 승인된 상세시공도면(바항) 등도 설계도서의 하나임을 규정하고 있다. 

또한 서울중앙지방법원 건설감정실무(2016년도)는 제3장 ‘건축물 하자 감정편’에서 관련 법 기준에 따라 설계도서 해석의 우선순위를 판단하도록 지침을 두고 있다. 이에 따라서도 준공내역서에 해당하는 산출내역서, 수량산출서는 현장 설계도면과 표준시방서의 후순위로 적용하는 설계도서 해석의 기준이자 동시에 하자판단 기준으로 제시하고 있다.  


이처럼 수량산출내역서는 설계도면에 기초해 시공 자재와 그 수량, 금액 등을 산출해 낸 내역서로서 설계도면에 상세기준이 기재돼 있지 않은 부분을 보충해 건축의 내용을 특정하기 위한 설계도서의 하나다. 수량산출서 내역서에 수량뿐만 아니라 단가도 기재해 공사비를 산정하고 있는 것이 일반적이다. 단가까지 기재돼야 품목의 내용이 더욱 명료해지기 때문이다. 

또한 준공내역서는 시설물의 사용검사를 받기 위해 시공자가 필수적으로 제출해야 하는 준공도서에 포함돼 있다. 준공내역서는 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제9조 및 건설진흥법 시행령 제101조에 의해 시공사가 한국시설안전공단 시설물통합정보시스템에 설계도서의 일부로서 제출해야 하는 서류 중 하나다. 

판례는 “위의 관련 규정들 및 법리에 비춰 공사가 완료된 후 설계변경분을 포함해 소요된 공사비, 자재 수량 등 설계물량을 기술한 내역서를 준공내역서라 할 것인데, 준공내역서는 최종설계도서, 즉 준공도서에 포함되고 준공도면을 보충해 이를 해석하는 기준이 된다고 보인다. 준공도면에 누락돼 있거나 기재되지 않은 사항이라도 준공내역서에 기재돼 있는 경우에는 이를 기준으로 하자 여부를 판단할 수 있다고 봄이 상당하다”고 판시했다(서울고등법원 2018나205329 판결). 결론적으로 준공도면에 기재가 돼 있지 않았더라도 설계도서인 준공내역서에 기재가 돼 있다면 이는 하자대상으로 판단해야 한다. 

 

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이정은 변호사 hap@hapt.co.kr


출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)