재건축 조합아파트 하자 손배청구 어떻게 하나
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이정은의 하자 이야기(10)
이정은 수석변호사 / 법무법인 해강
아파트가 노후화된 지역에서 재건축, 재개발 이슈가 한창 전개되고 있다. 오래된 아파트의 입주민들은 조합을 설립해 아파트 신축 사업을 시행한다. 지역주택조합을 만들어서 할 수도 있다. 동일지역 범위에 거주하는 주민이 조합을 설립해 아파트 신축 사업을 시행하는 것이다.
조합아파트들은 조합이 사업 승인절차, 시공사 선정 등의 업무를 진행하는 분양자가 돼 아파트를 신축하고 이후 조합원들이 새로 지어진 아파트의 입주민이 된다. 통상 아파트가 신축되면 세대수가 늘어나게 되므로 일반분양을 함께 진행해 조합원과 비조합원이 함께 입주민이 되는 경우가 많다.
대부분 조합아파트의 조합은 사업이 진행돼 아파트 입주가 시작되고 나면 해산한다. 입주 시작 후 입주자대표회의가 결성되면 아파트 입주민을 대표하는 주체는 입대의가 돼 하자소송을 진행해도 문제가 없다. 그러나 아파트 입주 후에도 조합이 해산하지 않고 일반분양자인 비조합원과 함께 입주민을 구성하고 있는 경우 아파트 하자처리에 관해 갈등이 빚어지는 경우가 있다.
집합건물법 제9조 제1항에는 ‘건물을 건축해 분양한 자(분양자)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(시공자)는 구분소유자에 대해 담보책임을 진다’고 규정하고 있다. 같은 법 제9조 제3항에서는 ‘제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 진다’고 규정하고 있다.
즉, 원칙적으로 건축물 하자에 관한 담보책임은 분양자가 진다. 건설회사인 시공사는 분양자가 무자력 등의 경우에 책임을 진다. 조합은 분양자로서 아파트 하자보수에 갈음하는 손해배상책임의 주체다. 조합아파트의 경우 조합원이 입주민이므로 입주자가 분양자인 조합에 대해 손해배상청구를 하면 궁극적으로는 조합원이 책임을 지는 것이다. 조합원인 입주자의 입장에서는 자신에 대해 소를 제기하는 형태가 돼 이러한 소송은 부적절하다. 또한 입대의가 조합에 대해 소를 제기하고자 하면 조합원인 입주민은 채권양도 절차에 응하지 않아 하자소송 자체가 어려울 수도 있다.
그렇다면 분양자이자 입주민인 조합원들이 포함된 아파트에서 하자소송은 어떻게 처리해야 할까. 소송의 실익을 위해 입대의에서는 조합이 분양자이지만 조합에 대해서는 소를 제기하지 않는 방법이 있다.
먼저 분양자인 조합이 존속하고 있지만 조합에 재산이 없는 경우는 법리에 따라서 시공사인 건설회사에 제기한다. 집합건물법의 규정에 따라 시공사의 책임을 물을 수 있고, 민법에서 규정하고 있는 채권자대위권(채권자가 자기의 채권을 보전하기 위해 자기 채무자에게 속하는 권리를 대신 행사할 수 있는 권리)을 행사하는 것이다. 즉, 조합이 도급인으로서 수급인인 시공사에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 입대의가 대위해 행사하는 것이다.
다음으로 조합이 존속하고 있으며 재산도 보유하고 있는 경우가 문제가 된다. 이 경우는 원칙적으로 조합이 손해배상의 주체로서 하자소송의 피고가 돼야 한다. 그러나 이는 앞서 살펴본 바와 같이 조합원이자 입주민이 스스로에게 손해배상청구를 하는 형태가 되므로 적절치 않다. 즉, 문제의 경우는 입대의가 조합으로부터 조합이 도급인인 시공사에 대해 가지는 위 손해배상청구권을 양도받아서 시공사에 소를 제기할 수 있다.
간혹 입대의가 주체가 아니라 조합이 주체가 돼 시공사인 건설회사에 손해배상청구를 하려는 경우가 있다. 그러나 조합은 분양자로서 입주자에 대한 하자보수의무자이므로 시공사에 대해 손해배상을 받더라도 이를 그대로 보유할 근거가 없고 입주자들에게 손해배상금을 지급해야 한다. 그러므로 입주자들이 소송을 하고자 하는 경우 조합이 나서 소송을 해도 조합으로서는 실익이 없다. 조합원들의 입장에서는 입주자의 자격으로 소송을 하면 되므로 조합 이름으로 소송을 한 후 이를 다시 조합으로부터 반환받는 이중 절차를 취할 필요도 없다. 결론적으로 조합이 존속한다 해도 입대의가 결성돼 시공사를 대상으로 하자소송을 진행하는 것이 바람직하다.
법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0059/052-221-4900
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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