오피스텔･상가 하자소송, 아파트와 다른 유의사항 챙겨야
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[이정은의 하자 이야기 (21)]
이정은 수석변호사 / 법무법인 해강
최근 아파트값의 상승으로 입지가 좋은 주거용 오피스텔의 수요도 높아지고 있다. 주거용 오피스텔은 주거시설로 이용 가능하지만 공동주택에 포함되지 않는 집합건물이다. 집합건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립 건물로 사용될 수 있는 건물이다. 주택이 아닌 건물은 오피스텔, 지식산업센터(아파트형 공장), 상가 등이 있다.
집합건물 역시 하자가 발생하면 하자소송을 진행하게 된다. 하자소송에서 가장 빈번하게 등장하는 집합건물은 오피스텔과 상가 등이다. 이러한 집합건물의 하자소송은 아파트와는 다른 점이 있다. 주상복합아파트들에 아파트와 함께 있는 상업시설(오피스텔, 상가)의 하자소송 진행하는 방법이 다르다.
오피스텔과 상가는 주택법의 주택이 아니므로 주택법, 공동주택관리법의 적용을 받지 않는다. 공동주택(아파트)의 가장 중요한 특징 중 하나는 공동주택관리법에서 하자보수보증금의 제도를 규정하고 있다는 것이다. 같은 법 제38조 1항은 공동주택 사업주체(시공사)는 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 한다. 제38조 2항은 하자보수보증금은 하자 발생 시 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따라 하자보수비용으로 사용할 수 있다고 규정하고 있다. 하자보수보증금은 현금으로 예치하는 대신 특정 자격을 갖춘 보증인의 보증서로 대체할 수 있다. 대부분의 경우 보증서를 제출하고 있다.
하자보수보증금은 입주민들의 하자에 대한 손해배상청구와는 별개다. 공동주택의 경우 하자소송을 통해 하자를 적출해 하자를 입증하고도 손해배상을 받지 못하는 경우(시행사, 시공사의 무자력 등)에도 하자보수보증금으로 일정금액을 보수비용으로 보전받을 수 있다.
그러나 오피스텔, 상가 등은 공동주택관리법의 적용대상이 아니므로 사업주체의 하자보수보증금 예치가 의무사항이 아니다. 물론 하자보수보증서를 발급하는 경우도 있지만 공동주택이 아닌 집합건물에서는 보증금이 없는 경우도 흔히 있다. 따라서 집합건물의 경우 사업주체(시행사, 시공사)가 하자보수비를 변제할 자력이 있는지를 충분히 검토한 후 소송 여부를 결정해야 한다. 시행사 및 시공사가 무자력인 경우 애써 소송을 진행해 승소한 뒤에도 보수비를 회수하지 못하는 상황이 될 수도 있다.
오피스텔과 상가 같은 집합건물은 공동주택관리법상 입주자대표회의가 구성될 수 없다는 점도 유의해야 한다. 공동주택관리법 제14조에서는 입대의 구성에 관해 규정하고 있다. 입대의는 4명 이상으로 구성하되 동별 세대수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성된다. 입대의는 공동주택에서 대표자로 선출돼 아파트 관리를 담당하는 의결기구이자 하자 소송시 각 세대의 손해배상청구권을 양도받아(채권양도) 원고가 된다.
오피스텔과 상가는 이런 규정이 적용될 수 없으므로 입대의가 구성되지 않는다. 집합건물법은 집합건물에는 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 당연히 성립하는 것으로 규정하고 있다. 이 관리단이 오피스텔의 관리주체가 된다. 관리단은 구분소유자 전원이므로 아파트의 입대의와 같이 소수의 인원이 대표성을 가지고 업무를 수행하기 어렵다.
집합건물법에서도 관리단을 대표할 관리인 선임을 규정하고 있다. 집합건물법 제24조에서는 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임해야 한다고 규정하고 있다. 선임된 관리인은 관리단을 대표해 소송을 수행할 수 있다. 그러나 그 선임요건이 공동주택관리법의 입대의보다 까다롭다.
집합건물의 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임되며 관리단 집회의 의사는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결한다(집합건물법 제38조). 현실적으로 규모가 큰 오피스텔이나 상가동의 경우 구분소유자의 과반수가 한자리에 모인 집회를 개최해 의사결정을 하는 것은 쉬운 일이 아니다. 같은 법 제41조는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단 집회를 소집해 결의한 것으로 본다고 규정한다.
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
집합건물 역시 하자가 발생하면 하자소송을 진행하게 된다. 하자소송에서 가장 빈번하게 등장하는 집합건물은 오피스텔과 상가 등이다. 이러한 집합건물의 하자소송은 아파트와는 다른 점이 있다. 주상복합아파트들에 아파트와 함께 있는 상업시설(오피스텔, 상가)의 하자소송 진행하는 방법이 다르다.
오피스텔과 상가는 주택법의 주택이 아니므로 주택법, 공동주택관리법의 적용을 받지 않는다. 공동주택(아파트)의 가장 중요한 특징 중 하나는 공동주택관리법에서 하자보수보증금의 제도를 규정하고 있다는 것이다. 같은 법 제38조 1항은 공동주택 사업주체(시공사)는 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 한다. 제38조 2항은 하자보수보증금은 하자 발생 시 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따라 하자보수비용으로 사용할 수 있다고 규정하고 있다. 하자보수보증금은 현금으로 예치하는 대신 특정 자격을 갖춘 보증인의 보증서로 대체할 수 있다. 대부분의 경우 보증서를 제출하고 있다.
하자보수보증금은 입주민들의 하자에 대한 손해배상청구와는 별개다. 공동주택의 경우 하자소송을 통해 하자를 적출해 하자를 입증하고도 손해배상을 받지 못하는 경우(시행사, 시공사의 무자력 등)에도 하자보수보증금으로 일정금액을 보수비용으로 보전받을 수 있다.
그러나 오피스텔, 상가 등은 공동주택관리법의 적용대상이 아니므로 사업주체의 하자보수보증금 예치가 의무사항이 아니다. 물론 하자보수보증서를 발급하는 경우도 있지만 공동주택이 아닌 집합건물에서는 보증금이 없는 경우도 흔히 있다. 따라서 집합건물의 경우 사업주체(시행사, 시공사)가 하자보수비를 변제할 자력이 있는지를 충분히 검토한 후 소송 여부를 결정해야 한다. 시행사 및 시공사가 무자력인 경우 애써 소송을 진행해 승소한 뒤에도 보수비를 회수하지 못하는 상황이 될 수도 있다.
오피스텔과 상가 같은 집합건물은 공동주택관리법상 입주자대표회의가 구성될 수 없다는 점도 유의해야 한다. 공동주택관리법 제14조에서는 입대의 구성에 관해 규정하고 있다. 입대의는 4명 이상으로 구성하되 동별 세대수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성된다. 입대의는 공동주택에서 대표자로 선출돼 아파트 관리를 담당하는 의결기구이자 하자 소송시 각 세대의 손해배상청구권을 양도받아(채권양도) 원고가 된다.
오피스텔과 상가는 이런 규정이 적용될 수 없으므로 입대의가 구성되지 않는다. 집합건물법은 집합건물에는 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 당연히 성립하는 것으로 규정하고 있다. 이 관리단이 오피스텔의 관리주체가 된다. 관리단은 구분소유자 전원이므로 아파트의 입대의와 같이 소수의 인원이 대표성을 가지고 업무를 수행하기 어렵다.
집합건물법에서도 관리단을 대표할 관리인 선임을 규정하고 있다. 집합건물법 제24조에서는 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임해야 한다고 규정하고 있다. 선임된 관리인은 관리단을 대표해 소송을 수행할 수 있다. 그러나 그 선임요건이 공동주택관리법의 입대의보다 까다롭다.
집합건물의 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임되며 관리단 집회의 의사는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결한다(집합건물법 제38조). 현실적으로 규모가 큰 오피스텔이나 상가동의 경우 구분소유자의 과반수가 한자리에 모인 집회를 개최해 의사결정을 하는 것은 쉬운 일이 아니다. 같은 법 제41조는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단 집회를 소집해 결의한 것으로 본다고 규정한다.
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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