아파트 하자판단 기준은 착공도면일까 준공도면일까
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[이정은의 하자이야기(16)]
이정은 수석변호사/법무법인 해강
최근 지방의 한 아파트에서 입주를 한 달 정도 앞둔 입주예정자들이 시행사 측과 갈등을 빚고 있다는 기사를 봤다. 입주예정자들은 사전점검에서 수많은 하자를 찾아냈다. 또 분양 당시의 광고, 카탈로그, 견본주택의 모형과 실제 시공 건축물과의 차이가 현저해 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 상황이라고 한다.
시행사는 “설계 도면이 중간에 바뀌었다면 문제가 되지만 바뀐 시공 부분은 미리 고지를 했고 모델하우스의 모형에도 나와 있다”는 입장이라고 한다. 입주민들은 손해배상을 받을 수 있을까.
아파트 하자소송에서 수급인이 담보책임을 부담하는 하자는 ‘계약대로 일을 완성하지 못한 것’이다. 대법원은 건축물의 하자에 관해 ‘공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있는 것은 하자’며 ‘해당 건축물이 설계도대로 건축됐는지도 살펴봐야 한다’고 판시하고 있다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결).
그러므로 손해배상을 받기 위해서는 설계도면대로 건축됐는지를 검토해야 한다. 아파트 등 대규모 집합건물은 착공 시에 작성된 설계도면 그대로 건축되는 경우는 드물다. 보통은 수차례의 설계 변경을 거치고 최종적으로 준공도면이 작성된다.
하자판단의 기준이 되는 도면은 사업승인도면(착공도면)일까, 사용검사도면(준공도면)일까. 분양은 보통 건축이 완성되기 전에 이뤄지고 분양계약은 당시의 도면대로 건축해 공급하겠다는 약속이다. 따라서 분양 당시 존재하는 도면인 착공도면이 하자판단의 기준이 돼야 한다.
그러나 ‘준공도면을 기준으로 판단해야 한다’는 판례가 있다. 판례는 ‘사업승인도면(착공도면)은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자에 제출하는 기본설계도서’로 본다. 법원은 “착공도면의 내용이 분양계약의 당사자 사이에서 계약내용으로 편입됐다고 볼 만한 사정이 있는 것이 아닌 이상 아파트에 하자가 발생했는지는 준공도면으로 기준으로 판단함이 타당하다”고 판시했다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762).
법원은 착공도면이 △대외적으로 공시되는 것이 아닌 점 △실제 건축 과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이뤄지고 있는 점 △이러한 설계변경의 경우 승인권자로부터 사업계획 변경승인을 받아야 하는 점 △이처럼 설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의해 사용검사를 받게 되는 점 △아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하는 점 등을 그 근거로 들었다.
다만 모델하우스, 광고 팸플릿 등에서 특정 내용에 관해 광고하고 수분양자들이 그 광고를 신뢰해 분양계약을 체결했다고 볼 수 있는 사정이 있다면 이는 계약내용으로 편입됐다고 봐 그에 위배되는 시공은 하자가 된다고 봐야 한다.
시행사 및 시공사(건설사)들은 위의 판례 논리를 하자판단의 기준이 일률적으로 준공도면으로 바뀐 것으로 오해하는 경우가 있다. 이에 일부 건설사들은 제대로 시공하지 않은 부분을 준공도면에서 찾아내 아예 설계도면의 지시를 삭제하는 작업을 하는 폐단이 일어나기도 한다.
그러나 판례는 ‘분양계약이 체결된 이후 사업주체가 주택법령에 따른 사업계획변경승인절차를 거치지 않은 시행자와 시공자 간의 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공한 부분은 수분양자와 분양자 사이에 체결된 분양계약 내용 또는 전제가 된 것이라고 볼 수 없다’고 본다. 법원은 “그와 같은 설계변경 사항이 준공도면에 반영됐더라도 그 항목에 관해서는 준공도면이 ‘사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서’에 해당한다고 보기 어려우므로 준공도면을 변경시공 또는 미시공하자 판단의 기준으로 삼을 수는 없다”고 판시한 바 있다(서울고등법원 2016. 2. 4. 선고 2014나46015 판결).
결국 하자판단의 기준도면은 무조건 준공도면이라는 게 아니다. 분양계약의 기준이 되는 도면이 무엇인지, 변경내용 안내나 수분양자의 동의 등의 절차를 거쳤는지 여부를 면밀히 파악해 판단을 내려야 한다. 분양계약의 내용으로 편입됐다고 볼만큼 구체적인 내용이 담겨있었다면 분양 카탈로그 등도 하자판단의 기준이 될 수 있다.
법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0599/052-221-4900
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
시행사는 “설계 도면이 중간에 바뀌었다면 문제가 되지만 바뀐 시공 부분은 미리 고지를 했고 모델하우스의 모형에도 나와 있다”는 입장이라고 한다. 입주민들은 손해배상을 받을 수 있을까.
아파트 하자소송에서 수급인이 담보책임을 부담하는 하자는 ‘계약대로 일을 완성하지 못한 것’이다. 대법원은 건축물의 하자에 관해 ‘공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있는 것은 하자’며 ‘해당 건축물이 설계도대로 건축됐는지도 살펴봐야 한다’고 판시하고 있다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결).
그러므로 손해배상을 받기 위해서는 설계도면대로 건축됐는지를 검토해야 한다. 아파트 등 대규모 집합건물은 착공 시에 작성된 설계도면 그대로 건축되는 경우는 드물다. 보통은 수차례의 설계 변경을 거치고 최종적으로 준공도면이 작성된다.
하자판단의 기준이 되는 도면은 사업승인도면(착공도면)일까, 사용검사도면(준공도면)일까. 분양은 보통 건축이 완성되기 전에 이뤄지고 분양계약은 당시의 도면대로 건축해 공급하겠다는 약속이다. 따라서 분양 당시 존재하는 도면인 착공도면이 하자판단의 기준이 돼야 한다.
그러나 ‘준공도면을 기준으로 판단해야 한다’는 판례가 있다. 판례는 ‘사업승인도면(착공도면)은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자에 제출하는 기본설계도서’로 본다. 법원은 “착공도면의 내용이 분양계약의 당사자 사이에서 계약내용으로 편입됐다고 볼 만한 사정이 있는 것이 아닌 이상 아파트에 하자가 발생했는지는 준공도면으로 기준으로 판단함이 타당하다”고 판시했다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762).
법원은 착공도면이 △대외적으로 공시되는 것이 아닌 점 △실제 건축 과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이뤄지고 있는 점 △이러한 설계변경의 경우 승인권자로부터 사업계획 변경승인을 받아야 하는 점 △이처럼 설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의해 사용검사를 받게 되는 점 △아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하는 점 등을 그 근거로 들었다.
다만 모델하우스, 광고 팸플릿 등에서 특정 내용에 관해 광고하고 수분양자들이 그 광고를 신뢰해 분양계약을 체결했다고 볼 수 있는 사정이 있다면 이는 계약내용으로 편입됐다고 봐 그에 위배되는 시공은 하자가 된다고 봐야 한다.
시행사 및 시공사(건설사)들은 위의 판례 논리를 하자판단의 기준이 일률적으로 준공도면으로 바뀐 것으로 오해하는 경우가 있다. 이에 일부 건설사들은 제대로 시공하지 않은 부분을 준공도면에서 찾아내 아예 설계도면의 지시를 삭제하는 작업을 하는 폐단이 일어나기도 한다.
그러나 판례는 ‘분양계약이 체결된 이후 사업주체가 주택법령에 따른 사업계획변경승인절차를 거치지 않은 시행자와 시공자 간의 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공한 부분은 수분양자와 분양자 사이에 체결된 분양계약 내용 또는 전제가 된 것이라고 볼 수 없다’고 본다. 법원은 “그와 같은 설계변경 사항이 준공도면에 반영됐더라도 그 항목에 관해서는 준공도면이 ‘사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서’에 해당한다고 보기 어려우므로 준공도면을 변경시공 또는 미시공하자 판단의 기준으로 삼을 수는 없다”고 판시한 바 있다(서울고등법원 2016. 2. 4. 선고 2014나46015 판결).
결국 하자판단의 기준도면은 무조건 준공도면이라는 게 아니다. 분양계약의 기준이 되는 도면이 무엇인지, 변경내용 안내나 수분양자의 동의 등의 절차를 거쳤는지 여부를 면밀히 파악해 판단을 내려야 한다. 분양계약의 내용으로 편입됐다고 볼만큼 구체적인 내용이 담겨있었다면 분양 카탈로그 등도 하자판단의 기준이 될 수 있다.
법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0599/052-221-4900
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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