아파트 조경 '방근시트 미시공 하자' 어떻게?
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이정은의 하자 이야기(15)
이정은 수석변호사/법무법인 해강
요즘 신축아파트는 지하에 주차장을 조성하고 1층에는 차 없는 단지가 대부분이다. 지상 공간에는 조경이 중요하게 여겨지면서 산책로, 분수대 등이 조성된다. 집 앞에 커다란 나무가 자라고 물이 상시로 흐르는 자연공간에서 아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있도록 설계, 시공하는 것이다. 이때 조경을 인공적으로 조성하면서 하자가 발생하기도 한다.
아파트 조경수는 인공지반 위에 조성된다. 국토교통부가 고시하는 조경기준에 따르면 인공지반조경이란 인위적으로 구축된 건축물이나 구조물 등 식물생육이 부적합한 불투수층의 구조물 위에 자연지반과 유사하게 토양층을 형성해 그 위에 설치하는 조경을 말한다. 건축물의 옥상(지붕을 포함한다)이나 포장된 주차장, 지하구조물 등과 같은 곳이다.
최근 아파트들은 지하주차장 상부에 이러한 인공지반을 조성하고 조경수를 식재한다. 이 경우 하부층으로 물이 침투하는 것을 방지하기 위해 방수층을 시공해야 한다. 인공지반 위에 조경물을 식재하는 경우 식물의 뿌리가 하부구조물에 침투해 균열을 일으킬 수도 있다.
그러면 하부층으로 누수가 발생하므로 방수층을 보호하는 방근성능(방근재 설치)을 동시에 갖추고 있어야 한다. 이는 위 조경기준 제17조에 ‘옥상 및 인공지반의 조경에는 방수조치를 해야 하며, 식물의 뿌리가 건축물이나 구조물에 침입하지 않도록 해야 한다’고 규정하고 있다. 건설 현장에서는 식재의 뿌리로부터 방수층과 구조체를 보호하기 위해 합성고분자계 시트(방근시트)를 시공한다.
하자소송을 진행해 보면 많은 아파트에서 방근시트를 미시공한 사례가 발생한다. 방근 기능을 제대로 하지 않은 구조는 취약점을 갖고 있다. 지하주차장 최상층 인공지반에 시공된 식재의 성장에 따라 식물의 뿌리도 계속 성장한다. 뿌리는 성장과정에서 틈새를 따라 파고들며 일반적으로 방수층과 같은 부드러운 재료는 뚫어버리고 만다. 구조체의 균열 등으로 누수가 발생하면 지하주차장처럼 폐쇄된 내부는 시설물 오염, 악취, 곰팡이, 결로 등이 발생해 입주민에게 불편함을 야기한다. 또한 누수는 구조체에 시공된 내부 마감층의 오염이나 부식 등을 촉진시켜 시설물이 노후화한다.
그런데도 시공사 측은 방근시트를 시공하지 않기도 한다. 그러면서도 ‘방근시트를 설계 및 시공하지 않아도 지하주차장 상부 슬래브 위에 시공된 잡석다짐 배수층 및 부직표 등이 방근시트의 대체시공 역할을 하므로 그 시공비용은 하자보수비에서 제외해야 한다’고 주장한다.
이런 주장에 전문가들은 다른 견해를 보인다. 합성고분자계 시트지인 방근시트 외에 다른 시공법은 방근재의 역할을 기대하기 어렵기 때문이다. 잡석 다짐과 부직포는 식재 조성 시 빗물의 원활한 배수를 위해 설치하는 자재여서 방수층을 보호하거나 식재 뿌리를 막는 방근기능을 충분히 수행할 수 없다는 것이다. 2013년 조경설계기준(2013. 2. 6. 국토해양부 고시 제2013-73호로 일부 개정된 것)에 따르면 인공지반에는 인공구조물의 균열에 대비하고 식물의 뿌리가 방수층으로 침투하는 것을 막기 위해 방근용 시트를 깔아야 한다고 명시했다. 법령으로 방근시트를 규정한 것이다.
2019년 개정된 조경설계기준은 방근시트뿐 아니라 복합방근방수시트, 골재배수층(또는 배수판)과 누름콘크리트의 복합단면층, 비투수콘크리트 등을 적용할 수 있다고 했다. 하지만 방근시트가 아닌 다른 공법의 방근기능에 관해서는 여전히 논란이 많다.
전문가들은 누름 콘크리트는 재료적 특성상 온도 차에 따른 수축 등으로 필연적으로 균열이 발생하고 시공이음부가 존재한다고 본다. 균열부를 통해 식물뿌리 침입과 하부 방수층의 손상 가능성이 존재하기에 방근 기능을 수행하기에는 충분치 않다. 이처럼 지하주차장 누수에 의외로 조경시설 시공이 얽혀 있는 경우가 많다. 조경시설의 안전을 확보하기 위해 방근재를 제대로 살펴봐야 한다.
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
아파트 조경수는 인공지반 위에 조성된다. 국토교통부가 고시하는 조경기준에 따르면 인공지반조경이란 인위적으로 구축된 건축물이나 구조물 등 식물생육이 부적합한 불투수층의 구조물 위에 자연지반과 유사하게 토양층을 형성해 그 위에 설치하는 조경을 말한다. 건축물의 옥상(지붕을 포함한다)이나 포장된 주차장, 지하구조물 등과 같은 곳이다.
최근 아파트들은 지하주차장 상부에 이러한 인공지반을 조성하고 조경수를 식재한다. 이 경우 하부층으로 물이 침투하는 것을 방지하기 위해 방수층을 시공해야 한다. 인공지반 위에 조경물을 식재하는 경우 식물의 뿌리가 하부구조물에 침투해 균열을 일으킬 수도 있다.
그러면 하부층으로 누수가 발생하므로 방수층을 보호하는 방근성능(방근재 설치)을 동시에 갖추고 있어야 한다. 이는 위 조경기준 제17조에 ‘옥상 및 인공지반의 조경에는 방수조치를 해야 하며, 식물의 뿌리가 건축물이나 구조물에 침입하지 않도록 해야 한다’고 규정하고 있다. 건설 현장에서는 식재의 뿌리로부터 방수층과 구조체를 보호하기 위해 합성고분자계 시트(방근시트)를 시공한다.
하자소송을 진행해 보면 많은 아파트에서 방근시트를 미시공한 사례가 발생한다. 방근 기능을 제대로 하지 않은 구조는 취약점을 갖고 있다. 지하주차장 최상층 인공지반에 시공된 식재의 성장에 따라 식물의 뿌리도 계속 성장한다. 뿌리는 성장과정에서 틈새를 따라 파고들며 일반적으로 방수층과 같은 부드러운 재료는 뚫어버리고 만다. 구조체의 균열 등으로 누수가 발생하면 지하주차장처럼 폐쇄된 내부는 시설물 오염, 악취, 곰팡이, 결로 등이 발생해 입주민에게 불편함을 야기한다. 또한 누수는 구조체에 시공된 내부 마감층의 오염이나 부식 등을 촉진시켜 시설물이 노후화한다.
그런데도 시공사 측은 방근시트를 시공하지 않기도 한다. 그러면서도 ‘방근시트를 설계 및 시공하지 않아도 지하주차장 상부 슬래브 위에 시공된 잡석다짐 배수층 및 부직표 등이 방근시트의 대체시공 역할을 하므로 그 시공비용은 하자보수비에서 제외해야 한다’고 주장한다.
이런 주장에 전문가들은 다른 견해를 보인다. 합성고분자계 시트지인 방근시트 외에 다른 시공법은 방근재의 역할을 기대하기 어렵기 때문이다. 잡석 다짐과 부직포는 식재 조성 시 빗물의 원활한 배수를 위해 설치하는 자재여서 방수층을 보호하거나 식재 뿌리를 막는 방근기능을 충분히 수행할 수 없다는 것이다. 2013년 조경설계기준(2013. 2. 6. 국토해양부 고시 제2013-73호로 일부 개정된 것)에 따르면 인공지반에는 인공구조물의 균열에 대비하고 식물의 뿌리가 방수층으로 침투하는 것을 막기 위해 방근용 시트를 깔아야 한다고 명시했다. 법령으로 방근시트를 규정한 것이다.
2019년 개정된 조경설계기준은 방근시트뿐 아니라 복합방근방수시트, 골재배수층(또는 배수판)과 누름콘크리트의 복합단면층, 비투수콘크리트 등을 적용할 수 있다고 했다. 하지만 방근시트가 아닌 다른 공법의 방근기능에 관해서는 여전히 논란이 많다.
전문가들은 누름 콘크리트는 재료적 특성상 온도 차에 따른 수축 등으로 필연적으로 균열이 발생하고 시공이음부가 존재한다고 본다. 균열부를 통해 식물뿌리 침입과 하부 방수층의 손상 가능성이 존재하기에 방근 기능을 수행하기에는 충분치 않다. 이처럼 지하주차장 누수에 의외로 조경시설 시공이 얽혀 있는 경우가 많다. 조경시설의 안전을 확보하기 위해 방근재를 제대로 살펴봐야 한다.
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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